Styresignal om salg af ejendomme til nedrivning

15 / 6 / 2020

Skattestyrelsen led sidste år et markant nederlag ved EU-domstolen i den såkaldte KPC-sag. Skattestyrelsen havde frem til det tidspunkt en fast praksis, som betød, at et salg af en bebygget ejendom skulle ske med tillæg af moms, hvis køber havde til hensigt at rive bygningerne ned for at opføre nybyggeri. Skattestyrelsen mente, at der i realiteten var tale om salg af en byggegrund.

EU-domstolen slog fast, at denne praksis var ulovlig. Hvis en ejendom var bebygget med funktionsdygtige bygninger på det tidspunkt, hvor den blev overdraget til køber, var der tale om et momsfritaget salg af en bebygget ejendom.

Nu har Skattestyrelsen udsendt et styresignal om praksisændringen. I styresignalet gennemgår man den ændrede praksis og samtidig indeholder styresignalet retningslinjer for tilbagebetaling af moms.

Den nye praksis

Skattestyrelsen slår fast, at købers hensigt med at overtage en ejendom er uden betydning for den momsmæssige vurdering. Dermed vil salg af en ejendom med ældre bygninger som hovedregel være fritaget for moms.

Det er en forudsætning, at bygningerne på ejendommen er funktionsdygtige. Det er for så vidt uden betydning, at der er tale om ældre bygninger, men de skal frem for alt være anvendelige som bygninger.

Hvis bygningerne har været anvendt frem til overdragelsestidspunktet, vil kravet om funktionsdygtige bygninger stort set altid være opfyldt. Det kan være til produktion, kontor, beboelse, lager eller tilsvarende anvendelse.

Hvis bygningerne har stået tomme i en periode, skal der foretages en konkret vurdering af, om bygningen er funktionsdygtig. Skattestyrelsen nævner, at en bygning kan have så væsentlige mangler, at den ikke kan anses for at være funktionsdygtig. Omvendt nævner Skattestyrelsen også, at en bygning, som kan anvendes efter istandsættelse (udskiftning af vinduer mv.), er funktionsdygtig.

Spørgsmålet om en bygnings funktionsdygtighed vil med stor sikkerhed give anledning til yderligere sager, hvor det bliver Skatteankestyrelsen og i sidste ende domstolene, som må fastlægge den mere præcise sondring.

I nogle tilfælde skal der fortsat betales moms ved salg af en bebygget ejendom:

  • Ved salg af en ejendom med nyopførte bygninger. Den ændrede praksis vedrører kun ældre bygninger, som ikke er omfattet af momspligt.
  • Hvis sælger nedriver eller er involveret i den fysiske nedrivning af bygningerne, vil der med stor sikkerhed blive tale om momspligt. Det samme kan være tilfældet, hvis sælger er involveret i det nye byggeprojekt, men på dette punkt er praksis indtil videre usikker.
  • Ved salg af en ejendom, hvor bebyggelsen reelt er uden værdi, eksempelvis en brandtomt eller en bygning, hvor kun fundament og en eller to vægge er tilbage.

Genoptagelse

Hvis en virksomhed har fulgt den tidligere praksis og faktureret et salg af en bebygget ejendom med tillæg af moms, giver styresignalet adgang til at få momsen tilbagebetalt.

Der er mulighed for at få genoptagelse tilbage til salg af ejendomme, som er sket i sidste momsperiode i 2012 og frem. Det forudsætter, at anmodning om tilbagebetaling er indsendt til Skattestyrelsen senest 10. december 2020.

Det fremsatte krav skal tage højde for, at den ændrede kvalificering af salget i de fleste tilfælde vil føre til, at der skal ske en regulering af for meget fradraget købsmoms.

Endelig tager Skattestyrelsen et forbehold for, at de kan nægte tilbagebetaling, hvis de kan påvise, at det vil give sælger en ”ugrundet berigelse”, hvis momsen er overvæltet på køber. Det kan være tilfældet, hvis salget er sket til en køber, som har haft adgang til at fradrage momsen på grundkøbet.

Afrunding

Momsreglerne for handel mv. med ejendomme er komplekse, og der sker hele tiden en udvikling i praksis. Takket være EU-domstolen er et af de helt store usikkerhedsmomenter imidlertid bortfaldet. Fremover bliver det væsentligt nemmere at vurdere, om et salg af en ejendom skal gennemføres med eller uden moms.

Samtidig må Skattestyrelsen indstille sig på at skulle tilbagebetale et væsentligt mio. beløb inkl. rentegodtgørelse til de mange virksomheder, som har afregnet moms efter den ulovlige praksis.

Kontakt os

I Baker Tilly følger vi området tæt og er altid opdateret med den seneste udvikling i praksis. Hvis du har spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående eller har brug for hjælp til at tilbagesøge eller til helt andre ting indenfor handel med fast ejendom, er du velkommen til at kontakte os.

Søren Engers Pedersen, VAT Director І
Sep@bakertilly.dk І +45 2012 4399


Var informationen nyttig?

Ja | Nej

Tak for din feedback