Ændring af momslovens bestemmelser vedrørende udtagningsmoms – fast ejendom

10 / 1 / 2020

Den 28. november 2019 blev lovforslag L 27 vedtaget af Folketinget. En del af forslaget vedrører momslovens bestemmelser om udtagningsmoms og har væsentlig betydning for byggeprojekter, der opføres med henblik på salg, og hvor det opførte eller en del heraf efterfølgende overgår til momsfritaget boligudlejning.

De nye bestemmelser om udtagningsmoms skal godkendes i EU før de kan træde i kraft i Danmark. Skatteministeriet har en forventning om, at reglerne kan træde i kraft medio 2020, men dette er behæftet med usikkerhed. En tidligere ikrafttrædelse kan komme på tale, men mere sandsynligt bliver det i løbet af efteråret 2020 eller pr. 1. januar 2021.

Ikke desto mindre bør byggebranchen allerede nu gøre sig tanker i forhold til igangsatte eller projekterede byggeprojekter.

Hvad betyder ændringerne?

Momslovens udtagningsregler har til formål at momsbeskatte varer og ydelser, som en virksomhed udtager til et ikke momsfradragsberettiget formål. Hidtil har reglerne ikke haft relevans for investeringsgoder, idet disse kunne overgå til anden anvendelse uden momsmæssige konsekvenser, når reguleringsperioden (5 eller 10 år) var tilendebragt.

Men EU-domstolen har i sag C-16/14, slået fast, at reglerne om regulering for investeringsgoder er en mekanisme, som har til formål at sikre, at et momsfradrag står i forhold til den faktiske brug indenfor reguleringsperioden. Derimod kan bestemmelserne ikke ses som en ”nedtrapning” af en momsforpligtelse, som betyder at investeringsgodet efter reguleringsperiodens udløb kan overgå til anden anvendelse, uden at være omfattet af udtagningsreglerne.

Dermed vil de ændrede regler betyde, at der skal betales udtagningsmoms, når en vare/ydelse overgår til ikke fradragsberettiget anvendelse. Det gælder eksempelvis en ejendom, som er opført med henblik på salg, og hvor momsen på opførelsesomkostningerne er fradraget som købsmoms. Hvis ejendommen efter færdiggørelse overgår til momsfri udlejning, skal der betales udtagningsmoms.

Det gælder også projekter, hvor der er sket delvist salg. Det kan fx være et rækkehusprojekt, hvor de første rækkehuse er solgt med moms, men hvor bestræbelserne på at få solgt de sidste er forgæves, hvorfor ejer vælger at leje disse ud.

Når et byggeprojekt på den måde overgår til udlejning, skal der betales udtagningsmoms.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget, skal udtagningsmomsen for et byggeprojekt tage udgangspunkt i ”købsprisen for en tilsvarende vare på tidspunktet for udtagningen”. Kun hvis der ikke kan findes en sammenlignelig værdi skal kostprisen anvendes som momsgrundlag.

Hvordan opgøres markedsprisen?

Som nævnt skal udtagningsmomsen beregnes på grundlag af købsprisen for en tilsvarende vare på tidspunktet for udtagningen. Dermed vil udgangspunktet for et ejendomsprojekt, der skifter karakter fra salg til udlejning, være prisen for tilsvarende byggeri.

Kun hvis der er tale om et atypisk byggeprojekt, hvor det må anses for udelukket, at der kan findes en værdi for tilsvarende byggeri, vil udtagningsmomsen i stedet kunne beregnes af kostprisen.

For at finde markedsprisen vil der skulle tages udgangspunkt i byggeri af tilsvarende karakter og kvalitet, geografisk beliggenhed, eventuelt en vurdering fra en eller flere mæglere mv.

Bemærkninger og svar på de spørgsmål, som er indgivet i forbindelse med forslagets behandling af forslaget, indeholder ikke eksempler på opgørelse af momsgrundlaget ved udtagning af fast ejendom.

Hvordan håndteres nybyggeri fremover?

Reglerne om udtagningsmoms skal anvendes, når et projekt er opført med henblik på salg, men efterfølgende helt eller delvist overgår til anden anvendelse.

Derfor bør byggeprojekter, hvor det er overvejende sandsynligt, at det opførte byggeri skal udlejes til boligformål, gennemføres uden at der løbende tages fradrag for momsen. Hvis et projekt er opført med henblik på udlejning, vil der ikke være grundlag for at beregne udtagningsmoms.

Hvis der sker momspligtigt salg af boliger fra et sådant projekt, vil virksomheden være berettiget til at genoptage momsfradrag, som er knyttet til det momspligtige salg af en eller flere boliger, jf. momslovens § 43, stk. 3, nr. 2).

Hvis et projekt opføres med henblik på salg med løbende fradrag for moms på afholdte omkostninger, kan det efterfølgende vise sig, at en (eventuelt midlertidig) udlejning kan blive nødvendig for projektet, helt eller delvist. Dette vil føre til, at der skal betales udtagningsmoms, når projektet således overgår til momsfritaget boligudlejning.

I dette tilfælde kan en momsbelastning ikke undgås, og her vil udgangspunktet være, at momsbeskatning sker til markedsværdien, jf. ovenfor.

Men momsloven giver mulighed for at projektet kan sælges med tillæg af moms til et datterselskab. Ved salg til en interesseforbundet part skal momsgrundlaget, og dermed salgsprisen, udgøre mindst kostprisen/fremstillingsprisen for projektet. Dette vil være mere fordelagtigt, end at momsen skal afregnes af markedsværdien.

Ubesvarede spørgsmål

Der resterer en række ubesvarede spørgsmål. En del af disse vil forhåbentlig blive besvaret når Skattestyrelsens omtale og tolkning af reglerne offentliggøres i Juridisk Vejledning, ligesom overgangsbestemmelserne kan give svar på flere spørgsmål.

Det må forventes, at de ændrede regler vil få betydning for projekter, som ikke er færdiggjort på tidspunktet for lovens ikrafttræden, og hvor der løbende er fradraget moms på de afholdte omkostninger.

Momslovens udtagningsregler vedrører ikke et byggeri, som overgår til blandet anvendelse, hvor der ikke er sket opdeling i ejerlejligheder/selvstændige enheder, og hvortil der er knytte såvel momspligtige som momsfrie indtægter til drift af ejendommen.

En del udlejningsejendomme har momspligtige indtægter i form af facadereklamer, udlejning af parkeringspladser til tredjemand m.fl. Sådanne indtægter bør føre til, at en overgang fra salg til udlejning ikke udløser udtagningsmoms, også i de tilfælde, hvor de årlige momspligtige indtægter udgør mindre end 50.000 kr. årligt. Men der kan være usikkerhed forbundet hermed, og derfor bør forholdet undersøges, hvis det er relevant.

Tilsvarende vil en ejendom, som indeholder såvel en erhvervsdel som en boligdel, og hvor byggeriet overgår fra salg til delvis momspligtig udlejning af erhvervsdelen ikke falde ind under udtagningsreglerne. Også på dette område bør man sikre, at Skattestyrelsen er enig i denne vurdering, som hviler på den forudsætning, at ejendommen ses som et hele.

Afrunding

Byggeprojekter hvor ejendommen er udlejet eller hvor der er sket salg af nogle boliger, mens de øvrige er udlejet, før lovens ikrafttræden, vil med stor sikkerhed ikke blive omfattet af de ændrede regler. Dette ville i realiteten være lovgivning med tilbagevirkende kraft.

Men for byggeprojekter, som ikke forventes at være færdiggjort inden lovens ikrafttræden, er det væsentligt, at der sker en vurdering i forhold til de ændrede regler. Er der tale om byggeri, hvor forventningen er boligudlejning, bør projektet omdefineres til et udlejningsprojekt i god tid inden ændringerne træder i kraft.

Kun byggeprojekter, hvor det er åbenlyst at de færdige boliger skal sælges, bør herefter blive håndteret som et momspligtigt byggeri. Hvis det efterfølgende viser sig, at en del af de færdige boliger ikke kan sælges, men i stedet skal udlejes, må det overvejes at sælge disse boliger til et datterselskab til den lavest mulige pris tillagt moms.

Derudover bør den generelle usikkerhed, som ændringen efterlader frem til ikrafttrædelsen føre til, at der sker en gennemgang af relevante byggeprojekter og opstilling af en køreplan for, hvordan man sikrer det bedst mulige momsmæssige udgangspunkt.

Kontakt

Søren Engers Pedersen, VAT Director
Sep@bakertilly.dk Ι M: +45 2012 4399

Var informationen nyttig?

Ja | Nej

Tak for din feedback