Nye præciseringer af +/- 15%-reglen ved ejendomsoverdragelser

De seneste afgørelser fra Højesteret har givet os en klarere – men samtidig mere restriktiv – forståelse af +/- 15%-reglen, der anvendes ved familieoverdragelse af ejendomme. Reglen, som normalt tillader overdragelse af ejendomme til +/- 15% af den seneste offentlige vurdering, er blevet indskrænket gennem nye domme, der markerer vigtige undtagelser.

Værdiansættelse i regnskabet påvirker anvendelsen af 15%-reglen

I SKM2024.479HR  forsøgte en far at overdrage ejendomme i kommanditselskaber til sine døtre til -15% af den seneste offentlige vurdering. Dog blev overdragelsen underkendt, da ejendommene i selskabets regnskab var optaget til dagsværdi. Dette blev betragtet som en "særlig omstændighed," der gjorde det umuligt at anvende 15%-reglen.

Denne afgørelse understreger, at en værdiansættelse i regnskaberne til dagsværdi kan blive anset som markedsværdi, og dermed kan +/- 15%-reglen fraviges, hvis Skattestyrelsen mener, at den offentliggjorte ejendomsvurdering ikke er retvisende.

Næringsejendomme er ikke omfattet af 15%-reglen

I SKM2024.365HR skulle et ægtepar overdrage en del af deres ejendomsvirksomhed som led i et generationsskifte, også til -15% af den seneste offentlige vurdering. Selv om skatteyderne fik medhold i både Landsskatteretten og landsretten, fastslog Højesteret, at 15%-reglen ikke kunne anvendes på næringsejendomme, da disse ejendomme ikke er omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). I stedet skulle overdragelsen vurderes efter markedsværdien fastsat af Vurderingsstyrelsen.

Hvad betyder dette for fremtidige ejendomsoverdragelser?

De to domme sætter skarpt på de begrænsninger, der eksisterer for anvendelsen af 15%-reglen ved ejendomsoverdragelser. Specifikt kan ejendomme, der er klassificeret som næringsejendomme, samt ejendomme opført til dagsværdi i årsrapporter, ikke overdrages under de gunstige +/- 15%-betingelser.

Selvom afgørelserne har præciseret anvendelsen af 15%-reglen, har de også indskrænket dens anvendelsesområde, hvilket kan skabe usikkerhed for familier, der ønsker at gennemføre ejendomsoverdragelser under denne regel. Det er derfor vigtigt at søge professionel rådgivning, når ejendomsforhold skal overdrages, så du sikrer, at reglerne overholdes, og at Skattestyrelsen ikke underkender transaktionen.

Kontakt os

Hos Baker Tilly står vi klar til at hjælpe dig med at navigere gennem disse komplekse regler og sikrer, at dine ejendomsoverdragelser sker i overensstemmelse med gældende lovgivning.